Михаил Леонидович, в ближайшее время на стол президента ляжет законопроект о компенсационном фонде долевого строительства, в котором содержится несколько требований, вызывающих вопросы. Так, девелоперов ограничат в праве привлекать кредиты, займы и ссуды. Они должны будут иметь не менее чем трехлетний опыт по возведению МКД площадью 10 тысяч «квадратов». Застройщики будут обязаны создавать отдельные юридические лица для каждого своего проекта. И подобных новшеств немало. Как, по вашему мнению, новый закон отразится на строительном рынке? Не «вымоет» ли он из отрасли небольшие компании? Неужели власти действительно осознанно перебрасывают всех на вторичный рынок? Чем и кому именно «мешает» «долевка»?
Основной процесс, который происходит в российском строительстве, связан с общеэкономической конъектурой, а именно падением экономики. Правительство и центральный банк, могут кому угодно и сколько угодно вешать «лапшу на уши». Любые строители, хоть они строят недвижимость коммерческую, хоть они строят недвижимость жилую, хоть они строят арендную, хоть они для богатых, хоть для бедных, не могут не видеть, что происходит негативный процесс, что ведет к разного рода эффектам: падает арендная плата, падает ликвидность. Причём очень интересно, на рынке недвижимости вначале падает ликвидность (при высоких ценах), и только потом медленно начинает идти вниз цена. При этом, все риелторы и все застройщики это всё прекрасно видят. Чиновники этого не видят, потому что чиновники живут в официальных цифрах. Официальные цифры – в стране экономический рост. Они говорят: «Где продажи? Продаж нет – это ваши проблемы. У людей деньги есть». Что там говорил Дмитрий Анатольевич? Что у народа начался рост доходов?
— Да, это его любимая мантра.
— В этой ситуации начинается реструктуризация рынка. Кто с рынка вылетает? С рынка вылетают те, у кого большие долги. А большие долги откуда? Дело в том, что любое строительство и выплата взяток в том числе происходит из кредитов. И тот, кто соответственно очень активно расширяется, тот этих кредитов набирает много, и в условиях кризиса гибнет. Классический пример Полонский, которого сначала загнали в долговую кабалу, но при этом если бы два-три года это всё продлилось – он бы выскочил. Но его загнали в кабалу, дальше рейдерскими захватами банки отобрали наиболее вкусные проекты, а всё остальное повесили на него. Можно долго спорить кто у кого и что украл, потому что уже есть судебное решение, по которому не Полонский украл, а у него украли, мы его даже размещали. Но факт состоит в том, что в той ситуации которая случилась на рынке, такая модель не выживает. А второе, кто не выживает – мелкие структуры, потому что у них меньше возможностей финансового маневра. В условиях такого кризиса начинается очень любопытный процесс, который называется «консолидация отрасли». «Крупняк» начинает отжимать «мелочь». Поскольку они не могут получить доходы за счет своих продаж, они начинают грабить мелких игроков. А поскольку у них есть большие возможности лоббирования, они начинают менять законодательство. Причем законодательство самое разное, в прошлом году был скандал с новыми правилами СРО, при которых никто ни за что не отвечал. Мы занимались этой темой, она как раз шла под выборы. Но общая суть от этого не меняется, поскольку невозможно выжимать прибыль из покупателей — у них просто нет денег. Государство частично поддерживает, например, снизилась ставка по ипотеке. Но это капля в море, всё равно ипотека падает. Вот картинка. Иными словами, имеет место еще одно доказательство того, что спад в экономике продолжается. Привет Медведеву, Набиуллиной, Орешкину, и всем остальным. А если спад в экономике продолжается, соответственно из отрасли начинают вымываться наиболее слабые. При этом, я хочу сказать, что это происходит более цивилизованно, чем это делает, например, Центральный банк. Там абсолютно та же самая картинка, что «крупняк», которому не хватает прибыли, начинает целенаправленно лоббируя свои интересны в «ЦентроБанке» истреблять «мелочевку».
— Но, та же самая «Югра», она же не мелкий банк.
— Еще раз говорю, не мелкие, а слабые. Слабые бывают двух видов: либо «мелкие», либо те, у которых высокая долговая нагрузка (но это в строительстве, у банков немного по-другому, там тоже есть «слабые» и «среди крупных»). Сейчас их начинают давить, а дальше все понятно. Все сливки возьмет себе «крупняк» – наиболее интересных клиентов, которые там еще остались, ещё чего-то. А соответственно те, кто потеряют — частично они потеряют всё (это коммерческие структуры у которых были в этих банках счета, на которых были деньги), а частично компенсирует государство. Причем компенсирует за счет эмиссии, потому что у «Фонда обязательного страхования» денег уже нет. Вот вам и вся картина — история развития, вся динамика в строительной сфере чётко показывает, что кризис углубляется.
